换一个角度理解房价。

以新加坡最近的 River Modern 项目为例。新加坡，香港，北京，上海都适用。

对比 Midtown Modern 和 River Modern 两个国浩地产的小区，抛开项目本身的建筑参数不谈，仅看院墙以外的周边基础设施投资规模，两个地方就完全不一样。

Midtown Modern 的优势：
• 地铁换乘：项目下方就是 Bugis 换乘站，是新加坡绿线和蓝线两条地铁线的交汇点。
• 直连核心区：两条地铁线都直连 CBD 核心区域。
• 地下连廊系统：Bugis 地下修建了完整的连廊系统，可以直接延伸到 Suntec City以及 Bugis Junction 等商业区。
• 通勤友好：从日常生活和通勤的角度来看，住在这里基本上不需要用到雨伞。

River Modern 的局限：
• 地理限制：反观 River Valley 地区，由于新加坡河的存在，限制了该地区很难拥有完整的地下连廊系统。新加坡河是一道极其美丽的“物理封印”，它直接宣告了这里永远不可能修建庞大的地下商业连廊网络。
• 产业匮乏：周围大多是住宅区，缺乏大规模的商业和办公等产业因素。
• 交通配套：该地区的地铁线只有一条新近开通的汤申线（即棕线 TE 线）。汤申线远端连接的是滨海湾地区，是一个属于未来的开发区，而不是成熟的商业中心和市中心。

概括地说，Bugis 这种区位，商品房房价里有一大块是在买“公共品资本化”（public investment capitalization）——地铁换乘、地下连廊、就业与商业密度、步行可达性，都会长期、反复地被计入价格，最终通过房价漏斗，转化成了私人资产。

River Modern 这个小区虽然做到了极致，但也只能做到连通 Great World 的一个中型商场和汤申线的一个地铁站。这已经是 River Valley 地区公寓项目的天花板了。

从房地产小区单一项目的建设成本来看，不同项目之间拿地费用的差距并不显著：你拿地 1200 元一尺，我拿地 1400 元一尺，其实上下差不了太多。建安成本在新加坡市场也都是公允的。无论是否使用大理石，或者层高是 3.2 米还是 2.8 米，这些成本上的差别都不是数量级上的差异。

真正的天差地远，在于小区院墙以外已有的基础设施投资的存量规模：

1. River Valley 地区（D09邮区）：虽然这里靠近新加坡河，是新加坡人最喜欢的“精神家园”，但其固定资产投资的存量规模，比起 Bugis 一带和 City Hall 一带，还是差了一个数量级以上。
2. 投资附着物价值：从这个角度来讲，作为存量基础设施投资的附着物，一个商品房项目的价值自然也存在巨大差距。

因此，开发商不可能在 River Valley 投入更高的建筑质量或品质，去做出一个更精品的项目。那个地方的基础设施投资规模和固定资产的存量规模，上限就摆在那里。

这个可能是决定了房价未来 10 到 20 年长线发展的一个决定性因素，也是它的基线。

难怪有评论说：

GuocoLand 试图把一个“Coach 级别”的产品（2.85米层高、聚乙烯地板、贴脸河景），硬生生标上了一个“LV 级别”的价格（459万起步）。

这话虽然刻薄，却也不失为一种解构的角度。